不動産用語集


IRR(Internal Rate of Return)(アイアールアール)
内部収益率のことです。
DCF法において不動産の保有時と売却によって将来期待されるキャッシュフローの現在価値が初期投資額と同じ収益率(NPV=0の収益率)を表します。


青田売り
不動産業界では未完成の宅地や建物の売買等の事を言う。青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限、工事完了時における形状・構造等の書面による説明、契約締結等の時期の制限、手付金等の保全の規制を受ける。


アセットマネジメント
オーナーに代わって個々の不動産の収益を増加させ、価値を上げるプロパティマネジメントの戦略をポートフォリオ全体で判断し、資金調達、税務・会計、個々の建物の大規模修繕計画の策定と優先順位付け・実施のタイミング、追加取得・売却計画及び実施などを含めて、全体的にいかに資産運用効率を上げるかというマネジメントを行うこと。


頭金
不動産を購入する際に売買代金と諸経費を含めた金額の内、融資を受けて足りない部分を現金で支払う金額のことです。


アルコープ
マンションの玄関ドアを廊下より少し引き込ませているもの。またそうしてできた空間のこと。


RC造(アールシーゾウ)
鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete)の略です。強度に優れ、民間の住宅、マンション、ビルや学校、病院など公共建築物等に幅広く使われている。
圧縮力に強いコンクリートと、引張力に強い鉄筋を組み合わせているため、耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に優れています。



EGI(Effective Gross Income)(イージーアイ)
実効総収入。
 計算式:EGI=純賃貸料収入+雑収入+経費払い戻し
EGI実効総収入は、全ての種類の収入の実際に回収したものです。


一般媒介
不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼するときに結ぶ契約の一つ。特定の不動産業者に限らず、複数の不動産業者に取引の仲介を依頼することができる。


位置指定道路
民間の開発地域内の道路で、所轄自治体の条件を満たして位置指定道路の認定を受けた道路のこと。公道と同等の行政サービスを受けることができる。


一時金
賃借契約の設定時に、借り主から貸し主に授受される預り金や前払い金の総称。権利金、敷金、保証金、建設協力金等は新規契約時に、更新料、変更承諾料、名義書換料等は継続契約時に授受されるが、解約時に返金されるものと、返金されないものがある。


移転登記
ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいう。記入登記のひとつである。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。


囲繞地(いにょうち)
袋地を取り囲む他の人の土地のこと。


委任状
法律行為を他の人に委託する契約を「委任」といい、委任したことを記載した文書を「委任状」という。


犬走り(いぬばしり)
建物のまわりにコンクリートや砂利敷きした部分のこと。雨水によって基礎部分が濡れたり、建物に汚れが跳ね返るのを防ぐもの。


違反建築物(いはんけんちくぶつ)
建基法またはこれに基づく命令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の法令の改正、分筆、違法な増・改築、用途変更の結果、違法となった建築物をいう。


違約金(いやくきん)
不動産売買契約の場合売主および買主による債務不履行に対するペナルティーとして支払う金銭のこと。


インカムゲイン
資産を保有することによって得られる所得のこと。不動産で言えば賃料である。


印鑑証明書
印影が予め届け出てある印鑑と同一である旨の官公署の証明書のことで、この届け出てある印鑑を実印という。公正証書の作成や不動産登記の申請等、重要な取引の文書作成者が本人に相違ない事を証明する為に用いられる。


印紙税
不動産の契約時に、その契約書を有効にするときに掛かる税金代の印紙。



ウォークインクローゼット
歩いて中に入れる収納庫のことで、衣類などを多く収納できる。


内金
一時金と同意語。


売建住宅
デベロッパーが開発した土地を販売し、購入者の意向に沿って建てる住宅(注文建築)。
土地を売ってから建てるので「売建」、あるいは建築する条件を付けているので「建築条件付き」「停止条件付き」ともいう。予めデベロッパーが建てた住宅を購入する「建売住宅」と異なり、購入者が自分の意向に沿った設計プランを選択できて、自由度は高いが、施工は売主または売主が指定する建築業者に限定される。


売渡承諾書(うりわたししょうだくしょ)
所有者が、所有不動産を売却する意思がある旨を買主又は仲介者にあてて表明する書面の事。なお、売渡承諾書を交付した段階ではまだ売買契約には至らないため法的拘束力はない。


運営費
運営費は、物件の運営に必要な日常経費です。ローン利息と減価償却費は含まれません。主なものは以下のとおりです。
・管理手数料
・水光熱等の公共料金
・原状回復費やメンテナンス費、修理費など
・保険料
・固定資産税・都市計画税等
・その他、物件運営に必要なサービス料



ALC(エーエルシー)
建築工法の一つ。軽量鉄骨+気泡性コンクリートパネルの略。断熱性と強度を確保して、建物を軽くできる。


HRC(エイチアールシー)
建築工法の一つ。鉄筋+高強度コンクリートの略。建設コストを押さえ、工期の短縮をはかることができる。


エクイティ
資産のうち借入金などを差し引いた純資産のこと。一般的に自己資本調達となるものをエクイティといい、金融機関などからの借入金をデットという。


エグジット
不動産投資に関して取得を入口といい、売却処分を出口(エグジット)という。


エクステリア
屋外や外観など建築物の外部のこと。


S造(エスゾウ)
S造(鉄骨造)のSはsteelの略で住宅、店鋪、ビル等高層建築、橋(トラス構造)など、身近なところで広く使われている構造です。柱と梁の接合部を固めたラーメン構造と筋交いを用いるブレース構造とがある。鉄骨は不燃材であるが、火災時にある温度以上になると強度が落ちてしまう。耐火性能が要求される時は、耐火被服を施す必要がある。木材よりは重いので、多少地盤に負担がかかりまた基礎も少し大きくなるが、強度があるので柱の数を少なくして広い空間を確保できるので工場や体育館などに良く使われる。柔軟性と粘りがあるので耐震性に優れている。


SRC造(エスアールシーゾウ)
SRC造とは、鉄骨鉄筋コンクリート造(Steel Reinforced Concrete)の略で、鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造のことです。
RC造と比べると強度に優れているので、を細くすることが可能となり、全体の重量を抑えることができる為、高層建築物に適している。


SPC(エスピーシー)
SPCとはSpecial Purpose Companyの頭文字をとったもので、特別目的会社のこと。不動産投資において、SPCとは対象不動産を所有し、その不動産に対して融資を受けることを目的とした法人を設立しエクイティ投資家からの破たん隔離の効果がある。


越境(えっきょう)
建物または建物の付属物が敷地境界線を越えていること。実害がない場合が多いが売買対象が越境している(されている)場合は将来是正する書類を取り交わしておくことが望ましい。


ATCF(After Tax Cash Flow from operation)(エーティーシーエフ)
税引き後キャッシュフローのことです。
計算式:ATCF=BTCF-納税額 
ATCF税引き後キャッシュフローは、BTCF-納税額を引いた課税所得に対する税金を支払 った後に残るキャッシュフローです。


ADS(Annual Debt Service)(エーディーエス)
年間負債支払い額のことです。
計算式:ADS=年間元金返済額+年間利息返済額
ADS年間負債支払い額は、年間の元金と利子の総額です。


NOI(Net Operating Income)(エヌオーアイ)
営業純利益のことです。
計算式:NOI=EGI-運営費
NOI営業純利益は、とても大切で物件の価値を出すのに使われたり財務的健全性を計るにに使われます。


NPV(Net Present Value)(エヌピーブイ)
正味現在価値のことです。
DCF法において投資額と将来期待される全ての金銭的収益を割り引いた現在価値の差を表します。
投資家の期待利回り(投資家の割引率)が決まっている時に、NPV>0であれば投資家の期待利回りを上回る投資だと判断します。


FCR(Free and Clear Return)(エフシーアール)
抵当に入ってない場合の収益率のことです。
計算式:FCR=NOI÷総投資額
物件に負債がない場合の収益の可能性を計ります。


LTV%(Loan To Value)(エルティーブイ)
ローン借入比率のことです。
計算式:LTV%=ローン額÷物件価格 
ローン借入額の物件価格に対する割合です。


LDK(エルディーケー)
LDKのLはリビング(居間)・Dはダイニング(食堂)・Kはキッチン(台所)の略です。居間・食堂・台所を一体化した部屋(空間)を指す。Sはサービスルーム(納戸)のことです。


エントランス
建物の入り口部分のこと。マンションでは正面玄関の部分をエントランスホールという。



追い炊き機能(おいだききのう)
お風呂のお湯が冷めたら足し湯せずに沸かし直せる機能のことで、家族の入浴時間帯がバラバラの場合には大変便利な設備。


OAフロア
オフィス機器の配線や通信ケーブル、電源ケーブルなどを収容を目的にした二重床のこと。


オフバランス
保有する資産を譲渡などにより賃借対照表(バランスシート)から外すこと。未稼働な不動産や回収不能となった債権を切り離すことによって、財務体質の改善につながる。


オープンハウス
新築・中古の不動産で、実際に内部を見学できる販売方法です。設備や材質を確かめたり、担当者から説明を聞くことができる。


オリジネーター
不動産の証券化に関し、元の不動産所有者で資産の流動化を目的としてSPCなどに対して不動産を売却する者のこと。


温水洗浄便座(おんすいせんじょうべんざ)
一般的にウォシュレットと呼ばれており、お湯でお尻が洗える機能のついた便座のこと。水量や角度などが調節でき温風が出て乾かせる機能もある。



買い替え特約(かいかえとくやく)
不動産を買い換える時に、売買契約書に「所有の物件が売却できない場合、不動産の購入契約を白紙(解除)に戻し、売主が既に受領した金額を返還してもらえる」という条項のこと。


開発許可(かいはつきょか)
都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。


買戻し特約(かいもどしとくやく)
不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約の費用を返還して不動産を取り戻すことができる契約解除の特約のこと。売買契約と同時に交わさなければいけない。買い戻し期間は最長10年。


解約手付(かいやくてつけ)
売買契約を締結後に解除しうることとして授受される手付金をいう。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。


家屋番号(かおくばんごう)
建物を特定するために定めた建物1個ごとの建物の番号で原則として建物の敷地の地番と同一の番号で表示される。一筆の土地の上に数個の建物が存在するような場合には、その番号に符号を付している。


価格査定
不動産の実際の相場を査定すること。同じような大きさでも、築年数、広さ、方位、前面道路幅、周辺環境などで査定額に差が出ることがある。宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成のための成約見込価格を調査・算出することをいう。業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる(宅建業法34条の2第2項)。


火災保険料(かさいほけんりょう)
掛捨て型の損害保険で建物賃貸借契約を締結する際に部屋の契約期間と同じ期間で保険を掛ける。また、不動産をローンで購入した場合など金融機関の規定に合った保険に掛けることもある。保険内容は、各保険会社から様々な種類の保険商品が販売されていますが、賃貸の場合は、主に家財(入居者の)保険・借家人賠償責任保険(貸主に対する損害賠償)・個人賠償保険(他人に対する賠償責任)が1つのパッケージになっている。実際には漏水により階下の部屋に損害を与えた場合、その損害を個人賠償保険で補填するケースが1番多い(免責あり)。掛捨てだが、中途退室した時には保険も解約できいくらか保険料が戻る。


瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
瑕疵とは一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。不動産を引き渡すとき、現状のままで引き渡すのか、直してから引き渡すのか、その責任の所在。売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥・欠点)があった際に、売主が買主に対して負う責任の事。契約時には分らなかったが、取得後に損害を受けた時には、買主は売主に損害賠償の請求ができる。又、瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった時は契約を解除することも可能。その期間は買主が瑕疵を発見した時から1年以内。宅建業法では業者自ら売主となる場合は引渡日から2年以上の特約を定めることができる。新築住宅においては10年間。


家事動線(かじどうせん)
住宅内において、通常の家事を行うのに必要な通路や配置のこと。使い勝手の良い家は家事動線を考えて建てられている。


カーポート
駐車スペースのうち、屋根と柱、梁などがあるだけで、壁に囲まれていない簡易的なものをいいます。


課税標準額(かぜいひょうじゅんがく)
不動産の課税計算にあたって、税率を乗じて税額を求める価額で原則として3年に1回、固定資産税評価員が評価を行い、市町村長が価格を決定します。

 


仮換地(かりかんち)
土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。


仮登記(かりとうき)
正式な登記を行う前に、本登記の順位保全の為にする登記のこと。


元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
住宅ローンなどの借り入れの返済方法のことで、借入金額を支払い回数で均等に割り、それに支払い利息を加えて払う方法。当初は支払金額が高いが、借入金額が減るにつれて返済額が少なくなってくる。元利均等返済よりも、支払い利息は少なくてすむ。


元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
住宅ローンなどの借り入れの返済方法のことで、借入金額と支払い利息の合計を支払い回数で割り、均等に支払う方法。当初は利息分の支払いがほとんどの為、借入額は減っていかないが、支払金額の計画を立てやすいメリットがある。


管理組合(かんりくみあい)
区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。一般には、区分所有者による集会を経て設立される。


管理形態(かんりけいたい)
マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。
巡回管理は、管理人を定期的に巡回させて管理業務を行う形態です。
住込管理は、管理人が住み込む形態です。
日勤管理は、管理人を通勤させて業務を行う形態です。
無人管理は、管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自主管理である。
管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。



危険負担(きけんふたん)
建物の売買契約締結後に類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求しえないとするのが債務者主義、買主(債権者)は代金を支払わねばならぬとするのが債権者主義である。民法の規定によれば、不動産のような特定物に関する物件の設定または所有者の移転をもって双務(売買等)契約の目的として場合は、債権者主義を採っているが、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。


基準地価格(きじゅんちかかく)
都道府県知事が、毎年7月1日現在における各都道府県内の基準地の標準価格を10月頃に公表するもの。国土利用計画法による土地取引の価格審査の指標とすることを目的としている。調査対象は公示価格(都市計画区域内)とは違って全国的である。


毀損(きそん)
物を壊すこと、壊れること。傷つけること。


既存不適格建築物(きぞんふてきかくけんちくぶつ)
建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、当該規定に全面的に、または一部が適合していないものをいう。既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され、同法3条2項、そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない。同法3条3項、86条の2。


記名(きめい)
文書などに氏名を自署以外の方法(ゴム印、印刷など)で記すこと。


規約共用部分(きやくきょうようぶぶん)
区分所有建物の中の専有部分のうち、管理人室、集会室、物置、附属建物などは、本来、区分所有者全員の負担、利益とするところである。そこで規約により専有部分を共用部分にした区分所有を規約共用部分と言う。登記簿の表題部に”規約設定共用部分”と登記することによって、第三者に対抗できる。


キャッシュフロー
ある期間の収益物件の収入から必要な費用を差し引いた不動産の所有者にとって自由に使うことのできるキャッシュのこと。


キャッシュフローツリー(見積財務諸表)
総潜在収入(GPI)
- リース損
- 空室と未回収損         
= 純賃貸料収入
+ 雑収入
+ 経費の払い戻し         
= 実効総収入(EGI)
- 運営費            
= 営業純利益(NOI)
- 年間負債支払い(ADS)     
= 税引き前キャッシュフロー(BTCF)


Cap Rate(Capitalization Rate)(キャップレート)
キャップレートとは、投資市場における期待されるレートと物件の地域性、立地、建物グレードなどを考慮して出されるのが基本です。
投資家の期待する不動産還元利回とも言えます。
キャップレートを使って物件の価値を出すことが出来ます。


キャピタルゲイン
不動産や有価証券などの資産が値上がりすることによる利益のこと。


キャピタルロス
不動産や有価証券などを売って損したお金のこと。


給湯(きゅうとう)
給湯器で集中的にお湯をつくり、各蛇口へお湯を送るシステムでガスの使用や省エネ的な深夜電力給湯などもある。


共益費(きょうえきひ)
共同住宅の共通で使用する部分を管理・維持するための費用のこと。


供託(きょうたく)
法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託(同法367条>等)。その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。


共担(きょうたん)
共同担保の略。同一債権の担保として、複数の不動産の上に設定されている担保物権。主に抵当権、根抵当権に用いる。


共有・準共有(きょうゆう・じゅんきょうゆう)
複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)という。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。共有物全部の処分は全員一致でなければならないが、持分の処分は自由である。共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。


極度額(きょくどがく)
根抵当権の目的物により担保される債権の限度額のこと。


近傍宅地(きんぼうたくち)
評価対象地に接近した位置にあり、かつ評価対象地とほぼ同種類の土地のこと。



空室(くうしつ)
空室には、2種類あり通常の入居募集している空室と契約しているが賃料収入が無かったり自前で使用しているなど現状では貸せない空室があります。


クーリング・オフ
宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2。これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。


区分所有(くぶんしょゆう)
共同住宅で個別に専有できる部分の所有権のこと。


グリーンビル
エネルギー及び資源の効率化を通じて地球環境への影響を軽減し、テナントの健康と生産性を高めるために優れた内部環境と空気品質を提供することを目的に、環境に配慮して設計・施工・運営管理されている建物のこと。



経年劣化(けいねんれっか)
建物の外壁、屋根、建具、空調機、給湯器などの付帯設備は年数がたつにつれ性能が低下する。中古建物売買のときはどの程度使用できるのか確認が必要である。


競売(けいばい)
不動産の担保権を持つ債権者が裁判所に申し立て、債務者の不動産を競争入札の形式で売却しその代金を債権の弁済にあてる方法です。


経費払い戻し(けいひはらいもどし)
家賃以外にテナントから回収した固定資産税、保険などの年額です。


契約の解除(けいやくのかいじょ)
売買契約等いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合(約定解除権)か、履行遅滞(民法541条)、履行不能(同法543条)等、法定の事由がある場合(法定解除権)でなければ、これをすることができない。解約手付、買戻しの特約のあるときも解除権の留保があったものとされる。契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する(同法541条)。解除により各当事者は原状回復義務を負い、もし損害があれば賠償請求もできる(同法545条3項)。なお、賃貸借、雇用、委任請負等の契約の解除については、将来に向かってのみその効力を生ずるものとされ、いつでも契約を解除することができるが、相手方に不利なときに契約を解除する場合は、損害賠償を支払わなければならない(同法617条、620条、626条、630条、635条、651条、652条)。


競落(けいらく)
競争入札した不動産を最高額で落札すること。


K%(Loan Constant)(ケーパー)
ローン定数のことです。
計算式:K%=ADS÷ローン額 
K%ローン定数は、借入ローンのコストを分析するために使います。
K%が下がると負債支払い額が減ることを意味します。 
K%とFCRを比較してK%<FCRの場合、正のレバレッジ効果があると言えます。
K%とFCRを比較してK%>FCRの場合、負のレバレッジ効果があると言えます。


原状回復義務(げんじょうかいふくぎむ)
契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいう(民法545条1項本文)。契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものであるから、契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずる。ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければならない(同条2項)。


現状有姿(げんじょうゆうし)
取引条件として、現状のまま引き渡しをすること。買い主側が補修を負担するので、修繕の程度を自分で決めることができるが、よく調べないと出費がかさむ場合もある。


検済(けんずみ)
建物検査済証の略で工事を完了した建築物およびその敷地が法令に適応していることを役所が証し発行する書類です。
 

建設大臣免許
不動産業者が複数の都道府県にまたがって事業所を置き、営業行為をする時に必要な建設大臣から受けた許可免許。


建築確認
建築基準法に定められた、敷地、構造設備、用途を事前に提出して確認を受けること。建築確認通知書を建築確認の申請が法令等に適合していれば役所が発行する。


建築基準法
昭和25年に制定された法律。国民の生命、財産、健康の保護を目的とし、個別の規制から都市計画まで、広く規制と罰則規定を定めている。


建築協定(けんちくきょうてい)
土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている(建基法69条)。建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の許可を受けなければならない(同法70条)。


建築協力金(けんちくきょうりょくきん)
おもにテナントビルの完成前に入居希望者からその使用面積割合で施主(ビルオーナー)に預ける金銭。入居希望者は使用権を確保し施主は資金の調達ができる。


建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合。建築物の日照、通風、採光など、用途地域ごとに制限がある。


権利金
通常は、賃貸借契約の一時金で、契約終了時には返金されないことが多い。
法律上の規定はない。最近は、什器備品代、店舗造作代として、お金を支払う場合もある。


権利書(けんりしょう)
登記済証のこと。



公庫融資適格住宅
住宅金融公庫が優良な住宅の建設促進策として定めた規格条件を満たした住宅。借入期間や金利が優遇される。


公示価格
国土庁土地鑑定委員会が土地公示法に基づき毎年一回公示する標準地の1平方メートルあたりの価格のこと。


更新手数料(こうしんてすうりょう)
更新料とは別に、契約書の作成を代行する不動産会社などに支払う費用のこと。


公図(こうず)
登記所にある旧土地台帳の附属地図を公図という。土地の区画や地番が記入されているので、土地の事実概要を知ることができる。


公正証書(こうせいしょうしょ)
公証役場の公証人が契約当事者双方・被相続人等の依頼により作成又は認証した契約書・遺言などの契約書類のこと。公証人は、法務大臣に任命された判事・検事・弁護士・法務局長などのOB。一般的にはなじみが薄いが、公正証書は契約履行を迫るには判決と同等の効力を持ち、離婚や財産分与、お金や不動産の貸借など幅広く利用されている。


更正登記(こうせいとうき)
登記手続きの際に申請人(代理人を含む)または、登記官の過誤もしくは遺漏により実体と異なった登記がされた場合にこれを訂正する登記。附記登記形式でなされ、当事者の申請で行われる。登記官の過失によるものは職権で行われる。


公道(こうどう)
一般公衆用道路のうち、国または地方公共団体が道路敷地の所有権を有し、維持管理する道路のこと。


公売(こうばい)
公の機関が強制権限に基づいて行う不動産売買。租税滞納処分の一部として行われる財産換価処分のこと。


固定金利
住宅ローンなどの借入金利の利率を固定すること。変動金利より高いことが普通だが、支払い計画を立てやすい。


固定資産税(こていしさんぜい)
固定資産(土地、建物、償却資産)について、その年の1月1日現在の所有者に対し課される市町村税のこと。


コンストラクションマネジメント
工事の発注者の代理人として、工事費、工事スケジュール、工事品質などを総合的に管理すること



サービーサー
金融機関等から委託を受け、債権の回収代行を専門に行う民間会社。サービーサー法が施行されたことで、これまで弁護士にしか認められていなかった業務が解禁された。


サービスオフィス
ビルの所有者又はテナントとして入居したものが、そのスペースをいくつかのオフィスに分割し、それを短期で賃貸する手法で、それにより提供されたオフィスをサービスオフィスという。


S(サービスルーム)
建築基準法上居室とは認められない納戸のこと。


債権(さいけん)
特定の相手方に、対して、ある行為をするよう請求する権利のこと。


債務不履行(さいむふりこう)
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。


差押(さしおさえ)
民事訴訟法上、債権保全のために執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。 競売や公売手続きの開始と同時に行なわれる。


指値(さしね)
顧客が売買の依頼をするにあたって指定した値段のこと。不動産取引では売主指定価格を出値(だしね)、買主指定価格を指値(さしね)と区別している。


雑収入(ざつしゅうにゅう)
物件から生まれる賃料以外の年額収入のこと。
例えば駐車料、コインランドリー、貸し会議室、屋上携帯アンテナ収入、看板料、インターネットサービスなどがあります。


サブリース
不動産管理業者が1棟のアパート・マンション・ビルを一括で借り上げ転貸すること。所有者は自ら管理する煩わしさがなく、入居者の有無に左右されず家賃を受け取れるメリットがあるが、賃料は相場より安くなるデメリットがある。また、管理業者が倒産するリスクもある。


更地
土地形状のうち、建築物が無く、平坦にされた土地のこと。



CF(シーエフ)
塩化ビニール系の床材。表面層と裏打ち層の間に発泡層をはさんでいるため、保温性、衝撃吸収性があり水に強い。台所やトイレ、洗面所の床仕上げ材として多用されている。


市街化区域(しがいかくいき)
都市計画法に基づく都市計画区域内のうち、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のこと。


市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)
都市計画法に基づく都市計画区域内のうち、市街化を抑制する区域のこと。


敷延(しきえん)
敷地延長地の略。道路と接する部分が路地状になっている土地。形が旗竿に似ているため旗竿地ともいう。一定の建築物が制限される。


敷金
賃借契約の一時金。延滞賃料や、損害賠償などの担保になる。


CCR%(Cash on Cash Return)(シーシーアール)
自己資本配当率ローン借入比率のこと。
計算式:CCR%=BTCF÷初期自己資本 
自己資本とBTCFを比べて初期投資の投資家の期待利回りを計ります。


シックハウス症候群
主に新建材に含まれる化学物資が原因で起きる一連のアレルギー症状のこと。


私道負担(しどうふたん)
私有地で私的に使用する道路部分を、関係する画地がそれぞれ供出して負担すること。不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。


GPI(Gross Potential Income)(ジーピーアイ)
総潜在収入のこと。稼働率100%で滞納が全く無い場合の年間賃料収入総額(満室想定賃料)のことです。


司法書士(しほうしょし)
裁判所・検察庁・法務局に提出する書類の作成代行、登記手続や供託手続きの代理等を行う。不動産登記と会社設立などの商業登記が業務の大半を占めている。


借地権(しゃくちけん)
地代を払って土地を使用する権利のこと。地上物は所有、賃借共にあるが、それらを含めた権利です。


借地権割合(しゃくちけんわりあい)
借地権価格のその所有権価格に対しての割合のこと。一般的に商業地域の割合がもっとも高い。


重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)
不動産の法定事項についての説明を宅地建物取引業者は、売買、賃貸の契約が成立する前に宅地建物取引士が書面を交付し、説明しなければならない。


省エネルギー住宅
屋根や壁の素材や構造で冷暖房の効率を高め、エネルギー消費を少なくできる。住宅の建設コストは高くなるが、以後の光熱費を安くできる。


住宅性能保証制度(じゅうたくせいのうほしょうせいど)
安全性、居住性、耐久性などを一定水準以上に保つため、昭和57年に財団法人性能保証住宅登録機構(現 財団法人住宅保証機構)を設立した。建設会社は登録制で、機構が現場検査を行い、合格した住宅を登録する。保証制度の内容により、1年から10年の保証を行う。


住宅金融公庫(じゅうたくきんゆうこうこ)
昭和25年に制定された住宅建設資金融資を専門に扱う金融機関として、全額政府出資で設立された公的金融機関のこと。


守秘義務(しゅひぎむ)
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。


純賃貸料収入(じゅんちんたいりょうしゅうにゅう)
計算式:純賃貸料収入=GPI-リース損−空室と未回収損
純賃貸料収入は、GPIとリース損と空室及び未回収損の差額です。


省エネルギー住宅
屋根や壁の素材や構造で冷暖房の効率を高め、エネルギー消費を少なくできるため、住宅の建設コストは高くなるが、以後の光熱費を安くできる。


償却(しょうきゃく)
アパート・マンションの敷金及び貸店舗・貸事務所の保証金のうち・借主に返還されない部分をいう。


使用貸借(しようたいしゃく)
借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。


譲渡担保(じょうとたんぽ)
債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければならない。乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴(民事執行法38条)ができる。


署名(しょめい)
文書などに氏名を自署すること。


シロアリ(しろあり)
家の土台、柱など木材を食い荒らす害虫。我が国にはヤマトシロアリとイエシロアリの2種類が生息している。建物新築時は薬品による木材・土壌処理、浴室の腰壁をブロック積みやRC造にしておくと良い。中古建物売買の場合は売主に過去にシロアリの発生があったかを確認する必要がある。


新築(しんちく)
新築とは、造作工事が完了してから1年未満で未使用のものに限られる。したがって、1年未満であっても1度使用(入居)したものは中古物件となる。


新築後未入居
住宅は完成してから一年を超えたものは新築と表示して広告や販売が出来ない為、未使用を表すときに使われる。



スクラップアンドビルド
経済性や競争力が劣る為、建物を解体し、新たにその時代に合った建物を建設すること。


隅切り(すみきり)
道路と道路が交差する部分の敷地の角を切り取り、道路に提供することで車や自転車、人などの交通安全を図り、車両の転回を容易にさせるもの。



接道義務(せつどうぎむ)
都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。


セットバック
道路幅確保や、斜線制限(日照などの規制)で建築物の外壁を、敷地境界線から後退して建てること。または、建造部分を階毎に段上に後退すること。


専有部分(せんゆうぶぶん)
マンション・オフィスビル等で、一棟の建物の中に独立した構造上区分された部分を専有部分といい、区分所有権とはこの専有部分を対象とした所有権のこと。


専有面積(せんゆうめんせき)
専有部分の面積。専有面積には壁芯と内法(うちのり)の2つの表示方法があり、壁芯は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、内法は専有部分の壁の内法で囲んだ線で計算する。


専用庭(せんようにわ)
マンションなど共同住宅で入居者個人が専用に使用できる庭のことで使用料が必要なばあいもある。



底地(そこち)
借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権。つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合、その宅地の所有権を指すもの。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるがこの不完全所有権が底地である。



耐火構造(たいかこうぞう)
建築基準法に基づく耐火性能の材質・構造の住宅。通常の火災時に、一定の時間以上耐えることができ、延焼を防ぐ性能が必要で、耐火構造と準耐火構造がある。


代理(だいり)
不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼するときに結ぶ契約の一つ。売り主に代わって契約行為をすることができる。


タウンハウス
建物及び専用の庭をのぞく敷地の権利形態は、マンションなどと同じで専有面積持分比率による共有となる住宅のこと。


高さ制限(たかさせいげん)
建築基準法で、ある地区や地域の建築物の高さの最高限度を定めること。「絶対的高さ制限」「斜線制限」「日影による中高層建築物の高さ制限」等がある。


宅地建物取引業
建設大臣、または都道府県知事の免許を受けて不動産の売買、交換、賃借を代理や仲介などを業としている法人や個人事業主のこと。


宅地建物取引士
宅地建物取引士試験に合格し、知事の登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けた者。契約の際には、重要事項の説明や物件説明書の交付をしなければならない。


宅配BOX
マンション等のエントランス(集合玄関)や集合郵便受けの近くに設置されていることが多い。不在時に宅配物を入れておいてくれる箱の事。


建売住宅
区割りした敷地に不動産会社が建設した住宅。完成済のため、設備等の選択は出来ないが、最近はオプションで、完成前に一部選択できる建売住宅もある。


建替承諾料(たてかえしょうだくりょう)
借地上の建物を建て替える場合、建て替えの承諾の対価として地主(賃貸人)に支払う金銭を一般に承諾料という。注意したいのは「木造」→「鉄筋コンクリート又は鉄骨造」に建て替える場合。適応する借地借家法の定義が変わるので(最低契約期間が20年→30年)承諾料も増額される場合が多い。


建付地(たてつけち)
建物の用に供されている敷地のこと。


建て延べ面積
建物の居住に使用される部分の合計面積。ベランダや地下車庫は含まれない。



地役権(ちえきけん)
地役権は、自己の土地の便益のために、他人の土地を利用する権利のこ。たとえば、自己の土地と公道との間にある他人の土地を通行するための地役権、他人の土地を通って自己の土地に川の水や水道を引くための地役権、自己の土地の採光を確保するため隣地に一定の高さをこえる建物を建てさせないための地役権など種々考えられる。いずれも、他人の土地を全面的に使用するものではなく、その一部を利用するにとどまる点では、地上権や永小作権とは違いがある。高圧電線の下にも設定されている。


地上権(ちじょうけん)
他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する物権をいう(民法265条以下)。契約によって設定されるのが原則である。建物所有を目的とする地上権は、借地権として借地借家法の保護を受ける。地上権はその譲渡・転貸が自由であること等、賃貸借と比較して借地権設定者に不利益なため、わが国では土地利用契約のほとんどが賃貸借契約であるといわれている。地上権はたとえば地下鉄または高架線等のため、地下または空間にも設定することができる(同法269条の2)。このような権利は「区分地上権」(いわゆる地下権・地上権)と呼ばれている。


地積(ちせき)
1筆ごとの土地の面積のこと。


地籍測量図(ちせきそくりょうず)
おおむね昭和37年以降分筆された土地について、申請時に添付されることになった図面で法務局に保管されている。


地目(ちもく)
土地の主たる用途を示す名称のこと。不動産登記法により、田・畑・宅地・原野・山林・塩田・鉱泉地・池沼・牧場・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地の21種に分類されている。


仲介(ちゅうかい)
不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する時に結ぶ契約の一つ。媒介と同義語。


中間金(ちゅうかんきん)
土地や建物の売買契約を結び、手付金を支払った後、最終決済までの間に支払う金銭のこと。


中間省略登記(ちゅうかんしょうりゃくとうき)
不動産の所有権がA→B→Cと移転した場合、本来はA→Bの時点とB→Cの時点でそれぞれ登記をするが、中間者Bを飛ばして登記簿上はA→Cへ直接移転登記をすること。


賃差(ちんさし)
賃料差押えの略。債務者が支払を延滞しているとき、債権者が債務者が所有している収益不動産の賃料を差し押さえること。債務者に賃料を支払している借り主は第3債務者になる。通常は裁判所の手続きが必要。


賃借権(ちんしゃくけん)
賃貸借契約で認められた賃借物を使用する権利のこと。貸し主に無断で又貸しは出来ない。



2×4工法(つーばいふぉーこうほう)
木造の分類。木材で構成された枠組みに構造用の合板等を打ち付けた壁や床で建築する工法。断面が2インチ×4インチの枠を使用するので2×4工法(枠組み壁工法)と呼ぶ。


つなぎ融資(つなぎゆうし)
不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のこと。


坪(つぼ)
土地や建物の面積の単位で、1坪は約3.3057平方メートル。



定期借地権(ていきしゃくちけん)
平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度。更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了する。従前の借地法では、存続期間が満了しても借地権が消滅するわけではなく、正当事由が必要であった。その結果、借地権を設定することが躊躇され、設定する場合においては、高い権利金等の支払いが生じていた。そこで、借地借家法は、借地法の大原則である「存続期間が満了しても借地権は当然には消滅しない」という仕組みに対して、一定の場合には例外を認める、つまり一定の範囲で、更新のない借地権を認めることとし、新たに以下の3つの類型の定期借地権を創設した。存続期間を50年以上と定めることを要件とする「一般定期借地権」(同法第22条)。借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかじめ約束して借地をする「建物譲渡特約付借地権」(同法第23条)事業目的で存続期間を10年から20年以下とする「事業用借地権」(同法第24条)。この定期借地権制度が利用されることによって土地を貸しやすく借りやすくなり、借地の新規供給、利用の幅が広がることが期待されている。


定期借地権付き住宅
平成4年に施行された新借地権付きの住宅。借地代を払ってその上に建物を建設できる。一定期間の契約が終了すると、土地は更地にして返還するか、建物部分の買い戻しを請求しない契約をした住宅のこと。


停止条件(ていしじょうけん)
将来発生することが不確実な事実を契約等の効力の発生要件とする場合の不確定な事実をいう。

停止条件付宅地
指定する建設業者と3ケ月以内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とした売り土地のこと。この期間内に契約に至らない場合は手付金などは全額返済される。建築条件付宅地と同意語。


DCR(Debt Coverage Ratio)(ディーシーアール)
債務回収比率のこと。
計算式:DCR=NOI÷ADS
DCR債務回収比率は、ADSに対するNOIの比率で借入ローンを返済能力をみることができます。一般的にDCRが大きい方が安全性が増します。


DCF法(ディーシーエフホウ)
将来のキャッシュフロー、予想売却価格を基に、それぞれの現在価値を算出し、それらの合計を将来期待できる収益の現在価値として、不動産の価値を算定する方法のこと。


抵当権(ていとうけん)
債権者が担保目的で、債権相当分の価額を優先的に弁済を受け取れる権利。または、物権のこと。


手付金(てつけきん)
契約行為の実行を保証する証として支払う一時金のこと。


デット
社債や借入金などの債務のことで、デットによる資金調達のことをデットファイナンスという。


デフォルト
債務不履行のこと。借入や社債などの債券の元利金の支払いができなくなる状態のこと。


デューデリジェンス
不動産を取得したり不動産を担保にした融資を行ったりする際の、その不動産に関する法的な調査、建物の構造、耐震性、設備などの物理的な調査、経済動向を含めたマーケット調査、賃料収入、運営管理費用等収益性に関する調査、土壌汚染調査などを行うこと。


テラスハウス
連棟式住宅(簡単にいうと長屋のようなもの)の一種。長屋といっても、今風のおしゃれな造りになっている。各住戸が2階建てで、専用の庭(テラス)が付いている。隣家とは壁でつながっているが、専用の庭を使えて一戸建て気分を味わえるのがテラスハウスの長所。


転貸(てんたい)
契約書の約款によく出てくる用語で人から借りたものを、さらに他の人に貸すこと。ほとんどの物件は禁止されている。


転貸借(てんたいしゃく)
賃借人から第三者(転借人)が不動産を借り受ける権利のこと。



登記(とうき)
一定の事実、法律関係を第三者に知らせるため、登記所に備える登記簿に記載すること、または記載そのものをいう。不動産の所有権の取得は、登記をしなければ第三者に対抗できない。


登記済証(とうきずみしょう)
登記完了後、登記原因証書または申請書副本に登記官が登記済の旨の記載をして、登記権利者に返還する書面。この登記済証を所持していることで正式な権利者と推測される。次の移転登記の際には、この登記済証を提出する。登記済証は紛失しても再発行されず、その場合は保証書で代用する。


登記簿謄本・抄本(とうきぼとうほん・しょうほん)
登記簿謄本は、一登記用紙の記載事項全部を謄写したもの。登記簿抄本は、一登記用紙の記載のうち、不動産の表示と申請人の請求した部分だけのもの。また、分譲マンションなどの区分所有建物の一戸の専有部分については抄本となる。


登記名義人(とうきめいぎにん)
登記簿に登記権利者として記載されている者をいう。所有権の登記名義人、抵当権の登記名義人など、それぞれの権利ごとに登記名義人がいる。


道路幅員(どうろふくいん)
住宅に接面した道路幅のこと。


都市計画(としけいかく)
都市計画法に基づき、健全な発展と、秩序有る開発整備を行うための計画のこと。


徒歩所要時間
広告に使われる最寄りの交通機関から物件までの所要時間を表すとき、80mを徒歩1分として表す。端数が出たときは、切り上げる。


取引形態(とりひきけいたい)
不動産業者が物件の売買、交換、賃借の行為について、持ち主との間で結ぶ契約の種類媒介(仲介)、代理、それと直接の売主、貸主が有る。



納戸(なんど)
衣類や家具、調度品を収納するための部屋のこと。サービスルームとも呼ばれ、SLDK等の「S」にあたるもの。建築基準法上、窓の大きさや天井の高さが、一般の居室の基準に満たないために区別される。



2項道路(にこうどうろ)
建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月25日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、 指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ 、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、 この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。


日影規制(にちえいきせい)
地方公共団体が制定する条例で決める。指定区域内では敷地外に、一定時間以上の日影を出さないよう、建物の高さ制限をすること。


二世帯住宅(にせたいじゅうたく)
一軒の家に二世帯が別々、または一部共有で生活出来るように考えて建てられた住宅のこと。


任意売却(にんばいきゃく)
不動産の担保権を持つ金融機関の指導により、不動産所有者が担保権抹消の為不動産を譲渡する行為。おもに金銭消費貸借契約に基づく債務不履行(返済の遅延、滞納)のために売却する場合が多い。



根抵当権(ねていとうけん)
一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額を限度として担保する抵当権のこと。普通の抵当権では、債権が消滅すると抵当権も消滅してしまうため継続的に取引をする場合、その都度抵当権の設定や解除をしなければならず、大変面倒である。そのため、継続的取引で債権額が増減する場合には、あらかじめ極度額(将来借りるであろう金額まで)を設定し、一括して担保しておき、借りたり返したりを繰り返せるようにしたもの。


法地(のりち)
法面ともいう。傾斜部分の土地で、自然の地形以外に造成時に造る場合もある。土地面積の一定割合を超える場合は、広告等では、法地面積を表示しなければならない。


延床面積(のべゆかめんせき)
建物の床面積の合計のこと。建築基準法で決められた割合を超えて建築することはできない。


ノンスリップ(のんすりっぷ)
階段の踏み板の端部に付けられている滑り止めのこと。


ノンリコースローン
不動産から得られるキャッシュフローのみを金融機関からの借入金に対する返済原資とするローンのこと。


 は


媒介(ばいかい)
不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼するときに結ぶ契約の一つ。専任度によって、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介に分かれる。仲介と同義語。


幅木(はばき)
床面と壁面が接する部分に取付ける見切り材のこと。壁下部が損傷するのを防ぐための保護材料。


はめ殺し窓(はめごろしまど)
サッシを窓枠に固定して開閉しない窓のこと。窓から外部の景観を見ることがもっぱらの目的と考えられることから、ピクチャーウインドーと呼ばれる。


バリアフリー住宅
家屋の内外において、段差や広さ使い勝手を考えた住宅のこと。


バルク
異なる場所にあったり、種類が違う不動産をグループにまとめること。まとめて一括売却するこをバルクセールという。



BER(Break Even Rate)(ビーイーアール)
損益分岐入居率のこと。
計算式:BER=(ADS+運営費)÷GPI
ADSと運営費の合計を支払うことができる入居率を判断する指標です。


PML(ピーエムエル)
地震や火災などの災害が発生した場合に、建物などの損害が最大でどの程度かを算出したもの。


引渡し(ひきわたし)
不動産は物を動かすことができないので鍵、必要書類を渡すことをもって引渡とする。売買の場合は代金の交付と同時にする。


庇(ひさし)
通常、窓や出入口の上部につける片流れの小屋根のこと。


非提携ローン
住宅を購入する個人が、金融機関と直接融資を受けるローンのことで、積立型と、即時型がある。


BTCF(Before Tax Cash Flow from operation)(ビーティーシエフ)
税引き前キャッシュフローのこと。
計算式:BTCF=NOI-ADS
BTCF税引き前キャッシュフローは、NOIからADSを引いた課税所得に対する税金を支払う前に残るキャッシュフローです。


標識の掲示
宅建業者は、事務所または、建設省令で定めた場所には免許内容を掲示しなければならない。これには、所在地、免許の有効期間、専任の取引主任者の氏名を明記している。



風致地区(ふうちちく)
都市の自然の風致を維持するため指定される地区で、同地区内における建物の敷地、構造または建築設備に関する制限で美観維持のために必要なものは地方公共団体の条例で定められる。


袋地(ふくろじ)
他の土地に囲まれて公道と行き来ができない土地のこと。この土地の所有者、または賃借人は、公路に出るための囲繞地通行権を認められている。


不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)
不動産を取得したときにかかる地方税のこと。


不動産鑑定評価基準(ふどうさんかんていひょうかきじゅん)
不動産鑑定士等が公正な不動産の鑑定評価をするよう、評価を行う時の基準となる価格のこと。


フリーレント
賃貸借契約の締結期間中でありながら、ある一定期間の賃料支払いを免除すること。


古家(ふるや)
販売する土地の上に建物はあるものの、その建物が古くて価値が無いといった場合、【売地(古家あり)】などと表示する。契約後、売主側で解体して更地渡しにするケースが多い。


プロパティマネジメント
所有者やアセットマネージャーなどから委託を受け、個別の不動産の物理的な経営を通じて、その物件から生み出される収益と資産価値の最大化を図ること。



変動金利(へんどうきんり)
住宅ローンなどの借入金利の利率が、支払い期間中に市場動勢などで代わるもの。固定金利がリスクを考えて、高めに設定されるのに対し、実勢に合った利率で利用できるメリットがある。



保証金(ほしょうきん)
賃貸借契約の一時金のひとつ。解約時に補修等の必要分を差し引いて返金される。


保証人(ほしょうにん)
他人の債務等を保証する人。不動産取引では連帯保証が一般的で、本人と同一の責任を持つ。賃貸契約の場合賃料の不払い等があると保証人に請求される。賃貸借契約時に実印の押印と印鑑証明書が必要。


保存登記(ほぞんとうき)
不動産の先取特権の保存登記を指すが、一般的には土地や建物について初めて行う所有権の登記をいう。所有権の保存登記は、登記簿の甲区欄の最初の用紙に記載される。表示登記は義務だが、保存登記は自由。ただし、保存登記がないと所有権の移転や抵当権の設定などが出来ない。



前家賃(まえやちん)
毎月末日までに翌月分の家賃を前もって支払う家賃のことを指す。


間口(まぐち)
住宅の敷地と接している部分の道路の長さをいう。


マスターリース
オーナーとテナントとの間で締結された第一次的なリースのこと。マスターリースをした事業者がそのスペースを再度第三者にリースする場合、この2度目のリースはサブリースと呼ばれる。



未回収損(みかいしゅうぞん)
未回収損は、滞納など回収不能家賃やフリーレントなどの割引家賃も含みます。


みなし道路(みなしどうろ)
建基法42条2項に定められた道路で、一般的には2項道路と呼ばれる。幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月25日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、 指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、 道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。 ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、 この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。 また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。 2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。 また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。



無指定(むしてい)
市街化地域の内、使用目的を指定していない地域のこと。



メザニン
不動産の証券化は先ず資産をデットとエクィティに分離する。このデット部分を資金返済の優先度に応じていくつかの階層(トランシェ)に切り分けることがある。このうち優先度が劣後する部分をメザニンと言う。


メゾネット
メゾネットは、2階分のスペースを一部屋として使うもので中に階段があり、間取りが立体的な広がりを持つ。


滅失登記(めっしつとうき)
建物を取り壊した(された)場合におこなう登記。これによりその登記は閉鎖される。


免震構法(めんしんこうほう)
地震から、建物を守る為、揺れを吸収したり、分散させる装置や材質を使って建てる建物構造のこと。



元付け業者(もとづけぎょうしゃ)
宅建業者が媒介人(仲介人)として不動産の売買や貸借の取引に介入する場合、売主(貸主)側の宅建業者のことをいう。



床暖房(ゆかだんぼう)
床面を温水や電気で温める暖房システムのこと。


床下収納(ゆかしたしゅうのう)
キッチンなどの床下に設けられた収納庫のこと。



容積率(ようせきりつ)
敷地に対する建て延べ面積の割合のこと。建築基準法により制限が決められている。


用途地域(ようとちいき)
都市計画法で定められた地域区分のこと。土地の計画的な利用を目的とした12種類に類している。用途地域ごとに建物の建築や利用について制限がある。


浴室暖房乾燥機(よくしつだんぼうかんそうき)
浴室の天井や壁に取り付けられた装置のこと。換気や暖房、浴室内に干した洗濯物の乾燥などを行う。


予告広告(よこくこうこく)
広告などの開始時期に適合しているが、価格などが確定していないため、直ぐには販売等ができない物件の、販売開始時期を予告する広告。予約や、手付け金などで、順位を確定するような行為はできない。



ラーメン構造(らーめんこうぞう)
柱と梁の接合部を動かないように接合(剛接合)することで、地震などの水平力に抵抗するのが、ラーメン構造。鉄筋コンクリート造、鉄骨造に用いられる。木造の軸組のように壁や開口部(窓など)にあまり制約を受けない。ブレース構造にくらべ柱などが多少太くなる。



リース損
実際に契約している賃料が近隣マーケットの家賃と比べて安く貸してしまっていることによっておきる年額の損失額です。


リースバック
所有する不動産を第三者に売却した後、購入した第三者より借り受けること。企業の本社ビルなどで行われている。


履行(りこう)
実際に行なうこと。実行すること。


リノベーション
建物の更新(リニューアル)のために行なう通常の修理よりも大規模な工事のこと。外壁の補修や建具、窓枠などの取替えなど、全体的に行なうもの。


リバースモーゲージ
高齢者等が持ち家を担保に、自治体や金融機関から生活資金の融資を受け、死亡した場合には担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するシステムのこと。


リファイナンス
既存のローンを借り換えること。


リフォーム(りふぉーむ)
日本では住宅リフォームといった場合、増改築工事・修繕工事のことを指すが和製英語である。正式にはリモデリング。欧米ではリフォームというと生活改善というような時に使う。


利回り(りまわり)

投資用不動産広告における利廻りは一般的に「年間の満室想定賃料÷販売価格」%で表示している。



ルーフバルコニー
マンションなどで階下の屋根部分をバルコニーとして利用したもの。ルーフテラスとも言う。一般的には通常のバルコニーよりもスペースが広く、最上階に設けられていることが多い。



礼金(れいきん)
賃貸借契約の一時金のひとつで、保証金と違い解約時に返金されないことが多い。


レインズ(REINS)
Real Estate Information Network Systemの略。不動産流通機構の近代化方策として建設省が企画した不動産情報ネットワークをいう。不動産業者による情報の共有化体制の確立を図ることを目的としている。


レバレッジ
自己資金と借入金を組み合わせて資金調達して投資することによって、全額自己資金で投資するよりも自己資金に対する利回りが良くなること。


連帯保証・連帯保証人(れんたいほしょう・れんたいほしょうにん)
保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に服従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる。民法458条、434条。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債務者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強い。連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じである。



陸屋根(ろくやね)
平らな屋根のこと。おもに鉄筋コンクリート造の建物に多い。(りくやね)ともいう。


路線価(ろせんか)
路線価とは、国税局から毎年8月頃に発表され、相続や贈与が行われた際、宅地の相続税贈与税評価額の算定基礎となるもので、道路に面した宅地1平方メートル当たりの価額を定めたものです。売買の実例とかみしきしゃ専門家の意見を参考にして、地価公示価格の約8割を目安として定めらています。
この路線価を基礎として、形状や利用効率にもとずき評価が行われることになります。
市街地のほとんどには、路線価がつけられていますが、それ以外の地域では、固定資産税評価倍率方式がとられています。


ロフト
屋根裏部屋のこと。現在は物置としての利用以外に、書斎や、寝室など幅広く利用されている。



ワイドスパン住宅
間口のサイズを通常の間口より広めに設計された住宅のこと。開放感のある部屋になり、日当たりや、通風性に優れる。


ワンルームマンション
単身者用の住宅に多い 居室は一部屋だけで、ユニットバス、キッチンがコンパクトに設置してあるマンションのこと。事務所などに使われることもある。