不動産売買

売買仲介業務の流れ

①無料相談 


まずは、お客様のお話をしっかりとお聞かせ頂いて、ここで重要なのは『なぜ売りたいのか?買いたいのか?』本当に売る必要があるのか買う必要があるのかも含めてアドバイスさせて頂きます。
 

1.売却相談

ご売却の理由や物件概要(種別・所在等)、売却希望価格、引渡し可能時期などをお聞かせください。
 

2.購入相談

ご購入の理由や希望物件の種別(土地、戸建、マンション、収益物件、事業用物件など)及び希望エリア、ご予算などをお聞かせください。
ご希望に合う物件があれば、ご紹介もさせて頂きます。


②物件調査


物件調査は、とても重要です。ここでいい加減な物件調査をすると後々トラブルになる可能性もあり、不動産会社によって仕事の差が大きく出てしまうところですので、信頼のおけるプロの不動産コンサルタントにお任せください。
 

主な調査項目

・物件の現地確認(内覧確認、外観確認、境界越境確認、道路確認、周辺環境確認)
・権利関係の調査(登記簿上の権利関係の確認)
・法令制限の調査(都市計画法、建築基準法、その他法令の確認)
・ライフライン調査(電気、飲用水、排水、ガス等の確認)
 


③売却価格査定


 お客様の大切な資産を査定するには、しっかりとした物件調査を基に、現在の市場動向を加味して妥当な市場価格を査定致します。当社は、現実とかけ離れた媒介受託目的の適当な査定はしておりませんので、ご安心ください。


④媒介契約の締結

 

1.売却媒介委託

お客様が売却査定価格、売却条件などを含め、当社に売却媒介の委託をして頂く事になりましたら、媒介契約を締結します。媒介契約の種類、契約の主な項目は、以下の通りです。
 

2.購入媒介委託

弊社から紹介させて頂いた物件を案内し、お客様の資金計画や諸条件でも問題なく購入申込する段階になりましたら、相手方との交渉もありますので媒介契約を締結します。

弊社は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約書を使用しております。

 
 
媒介契約の種類は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つあります。
それぞれメリット・デメリットがありますので、お客様のご事情やお考えによって決めて頂きます。
 
 

媒介契約の種類と比較

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

お客様が他の不動産会社に

依頼できる 

※どこの不動産会社に依頼したかの明示義務は有り

明示していない他業者にて契約成立した場合は、履行に要した実費を
請求される可能性有り

×
他業者にて契約成立した場合は違約金(約定報酬額が上限)を
請求される可能性有り

×
他業者にて契約成立した場合は違約金(約定報酬額が上限)を
請求される可能性有り

お客様が自ら取引相手を見つけて取引する

◯ 

※誰と成約したかの通知義務は有り

お客様が通知しなかった場合は、業者から費用償還の
請求をされる可能性有り

費用償還請求
履行に要した実費(約定報酬額が上限)を
請求される可能性有り

× 

有効期間

3ヶ月以内  

3ヶ月以内  

3ヶ月以内

業者の義務
指定流通機構(レインズ)への登録義務

お客様からレインズ登録の希望があれば登録義務有り


レインズ登録義務有り
媒介契約締結日の翌日から
業者の7営業日以内に登録
登録済証をお客様に交付

レインズ登録義務有り

媒介契約締結日の翌日から業者の5営業日以内に登録

登録済証をお客様に交付

業者の義務
業務処理状況の報告義務

×


2週間に1回以上文書又は電子メールによる報告


1週間に1回以上文書又は電子メールによる報告

業者から紹介された取引相手と直接取引する

×
報酬の請求をされる
契約有効期間内又は満了後2年以内

×
報酬の請求をされる
契約有効期間内又は満了後2年以内

×
報酬の請求をされる
契約有効期間内又は満了後2年以内

お客様から媒介契約の解除


費用償還の請求
履行に要した実費(約定報酬額が上限)を
請求される可能性有り


費用償還の請求
履行に要した実費(約定報酬額が上限)を
請求される可能性有り

お客様のメリット

・複数の業者に依頼できる 

・お客様自ら取引相手を見つけた場合は、直接取引できる

・業者は、他業者に依頼されないので、積極的に販促に力を入れて成約に至る期間が短くなる可能性がある

・お客様が自ら取引相手を見つけた場合は、直接取引できる 

・業者は、他業者に依頼されないので、積極的に販促に力を入れて成約に至る期間が短くなる可能性がある 

お客様のデメリット

・複数の業者に依頼することによって、業者が物件の販促などに力を入れづらく成約が遅れる可能性がある 

・複数の業者とのやりとりをしなくては、ならないので大変

・複数の業者には、依頼できない 

・複数の業者には、依頼できない

・お客様が自ら取引相手を見つけても直接取引できない


 

媒介契約内容の主な項目

①宅地建物を特定するために必要な表示
②宅地建物を売買する価格
③媒介契約の有効期限及び解除に関する事項
④報酬に関する事項
⑤その他国土交通省令で定める事項
 


⑤指定流通機構(レインズ)の登録及び販売活動


指定流通機構(レインズ)とは
レインンズとは、全国の宅地建物取引業者が、登録された物件を確認しお客様に紹介できるシステムで、専任媒介、専属専任媒介の契約を締結した場合は、レインズの登録は法律の義務となっております。
 
媒介契約締結後、レインズの登録及びポータプルサイトやオープンハウスなど案件によって様々な販売活動をしていきます。お客様の事情によっては、オープンにしないで水面下で売却して欲しいなどのご要望にも応えて早期に良い買主様を見つけます。


⑥重要事項説明・売買契約の締結


購入申し込み後、諸条件のお話がまとまれば売買契約となります。
売買契約前には必ず宅地建物取引士によって物件を購入しようとしているお客様へ重要事項説明書を交付して説明しなければならないことに法律で決められています。これは、不動産のプロが契約する前に、物件的な問題、法的な問題、近隣の問題など徹底的な調査を行い、売主様からも物件状況の内容を知っている範囲でお聞きして、買主様が物件の内容を十分理解して頂いた上で、売買契約を締結する不動産取引の中で、一番重要な業務です。この業務をおろそかにすると、物件引渡し後に様々なトラブルが発生する可能性があります。また、売主様、買主様、物件によって案件ごとに、公平で安全な取引ができるように売買契約書の特約条項を含め作成しますので、ご安心してお任せください。
基本的には売買契約締結後に、仲介手数料の半金を頂きますがご事情に合わせて引渡し決済時などに全額頂く場合もありますので、ご要望をお伝えください。


⑦決済・引渡し


 決済当日は、基本的には以下の関係者が一同に集まり、買主様から売主様へ売買代金を支払って売主様から買主様へ不動産の権利証と引渡し関係書類等を渡してめでたく取引完了となります。

決済時の関係者

・売主様
・買主様
・不動産仲介業者
・司法書士
・買主様が金融機関からローンを使って購入する場合は、金融機関担当者やその他、必要な関係者