不動産売買

不動産投資

私たちの札幌不動産投資についての考え

札幌不動産投資

現在不動産投資に興味をお持ちの方や実践されている方が増えてきています。
プロの不動産投資家、サラリーマン大家と呼ばれる不動産業者より勉強されている方や、不動産投資に興味があり関連書籍を購読してこれからどうしたらよいかと試行錯誤されている方など様々です。
その中でなぜ成功する人と失敗する人がいるのかと考えると、やはり信頼できる不動産投資のプロと一緒に自分に合った無理の無い投資プランを作り、それに従ってコツコツと進んでいけるかの違いではないでしょうか。自分の投資プランに合った物件でなければ他人にとっては良い物件でも、それぞれ資金力や投資スタンスが異なりますので簡単に手を出してはいけません。
 
不動産投資は、投資物件を購入したら一つのビジネスを経営するのと同じです。色々なセミナーや書籍などには不労所得が入って楽をして簡単に儲かるような風潮もありますが実際は、多額の借金をして不動産を購入する訳なのでリスクをヘッジする為にも、購入前に入口(購入)から出口(売却)までの投資分析が必要となります。たまに、融資を受けたいが為に、収入を最大に支出を最少に事業収支を組む方がいますが本末転倒の考えです。不動産投資の最大のメリットと言えば購入資金を借入れしてレバレッジを効かすところですが、あまりにもLTVの比率が高いと借入返済金の負担が多くキャッシュフローの余裕が無くなり空室や想定外のトラブルが発生した途端に、マイナス方向にレバレッジが効いてしまいます。特に、フルローンで投資をお考えの方は注意が必要です。また、現在の経済動向や金融機関の融資への対応をみるとフルローンは余程、担保となる資産をお持ちの方以外は難しいと考えてよいでしょう。
 
弊社は、お客様の個別の事情を考慮しながら投資の安全性を判断し、DCF法を用いた投資分析を得意としておりますのでお客様のパートナーとして、少しでもお役に立てれば幸いです。

なぜ札幌での不動産投資なのか 

札幌で不動産投資をするメリット

  • 首都圏に比べ地価が安く建設コストも低い為、投資利回が高く大都市では区分所有マンションを買う値段で土地付の1棟収益物件が購入可能である。
  • 日本最北端の政令指定都市で企業の支店などが多く今後も安定的に人口が推移されると考えられる為、他の地方都市に比べても強みがある。
  • 人口 1,958,157人 世帯数933,145世帯 (平成29年2月1日現在 札幌市発表)
  • 広大な土地と天然資源が豊富で、新たな産業などの受け皿としてもポテンシャルが高く、今後の発展が見込める。
  • 天災リスクを考え首都圏から離れている地方都市として資産を分散させるのに適している。

 

札幌で不動産投資をするデメリット

  • 冬期間の雪対策など雪が降らない都市よりも管理コストがかかる。
  • 首都圏と比べ人口流入が少なく空家率が高い。 
  • 平成25年10月1日現在の札幌市の総住宅数は1,009,600戸、居住のない住宅数は148,570世帯で空き家率は14.7%となっている。
  • 「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi86.htm

このように、首都圏に比べて冬期間の管理コストが掛かる点や立地や間取によっては空室のリスクはありますが、それ以上をカバーする利回りの高さと今後の札幌のポテンシャルを総合的に判断しても、札幌での不動産投資に魅力があることが解ります。



弊社では、これから収益物件を購入しようとしている方や現在収益物件を所有されている方向けに1物件20,000円(税別)~不動産投資分析サービスを行っております。
また、収益物件情報のご紹介も行っております。
例えば、不動産投資法人の入れ替え案件、任意売却案件、法人様の資産整理に伴う案件、相続案件、大家さんの売却案件など非公開の情報も扱っておりますのでご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。


代表的な不動産投資指標 


キャッシュフローツリー(見積財務諸表) 

総潜在収入(GPI)
- リース損
- 空室と未回収損 
= 純賃貸料収入
+ 雑収入
+ 経費の払い戻し 
= 実効総収入(EGI)
- 運営費     
= 営業純利益(NOI)
- 年間負債支払い(ADS)
= 税引き前キャッシュフロー(BTCF)
 


GPI(Gross Potential Income)総潜在収入

稼働率100%で滞納が全く無い場合の年間賃料収入総額(満室想定賃料)のことです。


リース損

実際に契約している賃料が近隣マーケットの家賃と比べて安く貸してしまっていることによっておきる年額の損失額です。


空室と未回収損

空室には、2種類あり通常の入居募集している空室と契約しているが賃料収入が無かったり自前で使用しているなど現状では貸せない空室があります。
未回収損は、滞納など回収不能家賃やフリーレントなどの割引家賃も含みます。
年額の空室分と未回収分の額です。


純賃貸料収入

計算式:純賃貸料収入=GPI-リース損−空室と未回収損
純賃貸料収入は、GPIとリース損と空室及び未回収損の差額です。


雑収入

物件から生まれる賃料以外の年額収入
例えば駐車料、コインランドリー、貸し会議室、屋上携帯アンテナ収入、看板料、インターネットサービスなどがあります。


 経費払い戻し

家賃以外にテナントから回収した固定資産税、保険などの年額です。


EGI(Effective Gross Income)実効総収入

 計算式:EGI=純賃貸料収入+雑収入+経費払い戻し
EGI実効総収入は、全ての種類の収入の実際に回収したものです。


運営費

運営費は、物件の運営に必要な日常経費です。ローン利息と減価償却費は含まれません。主なものは以下のとおりです。
・管理手数料
・水光熱等の公共料金
・原状回復費やメンテナンス費、修理費など
・保険料
・固定資産税・都市計画税等
・その他、物件運営に必要なサービス料


NOI(Net Operating Income)営業純利益

計算式:NOI=EGI-運営費
NOI営業純利益は、とても大切で物件の価値を出すのに使われたり財務的健全性を計るにに使われます。


ADS(Annual Debt Service)年間負債支払い額

 計算式:ADS=年間元金返済額+年間利息返済額
 ADS年間負債支払い額は、年間の元金と利子の総額です。


BTCF(Before Tax Cash Flow from operation)税引き前キャッシュフロー

計算式:BTCF=NOI-ADS
BTCF税引き前キャッシュフローは、NOIからADSを引いた課税所得に対する税金を支払う前に残るキャッシュフローです。


ATCF(After Tax Cash Flow from operation)税引き後キャッシュフロー

計算式:ATCF=BTCF-納税額 
ATCF税引き後キャッシュフローは、BTCF-納税額を引いた課税所得に対する税金を支払 った後に残るキャッシュフローです。


Cap Rate(Capitalization Rate)キャップレート

キャップレートは、投資市場における期待されるレートと物件の地域性、立地、建物グレードなどを考慮して出されるのが基本です。
投資家の期待する不動産還元利回とも言えます。
キャップレートを使って物件の価値を出すことが出来ます。


FCR(Free and Clear Return)抵当に入ってない場合の収益率

計算式:FCR=NOI÷総投資額
物件に負債がない場合の収益の可能性を計ります。


K%(Loan Constant)ローン定数

計算式:K%=ADS÷ローン額 
K%ローン定数は、借入ローンのコストを分析するために使います。
K%が下がると負債支払い額が減ることを意味します。 
K%とFCRを比較してK%<FCRの場合、正のレバレッジ効果があると言えます。
K%とFCRを比較してK%>FCRの場合、負のレバレッジ効果があると言えます。


LTV%(Loan To Value)ローン借入比率

計算式:LTV%=ローン額÷物件価格 
ローン借入額の物件価格に対する割合です。


CCR%(Cash on Cash Return)自己資本配当率ローン借入比率

計算式:CCR%=BTCF÷初期自己資本 
自己資本とBTCFを比べて初期投資の投資家の期待利回りを計ります。


DCR(Debt Coverage Ratio)債務回収比率

計算式:DCR=NOI÷ADS
DCR債務回収比率は、ADSに対するNOIの比率で借入ローンを返済能力をみることができます。一般的にDCRが大きい方が安全性が増します。 


 BER(Break Even Rate)損益分岐入居率

計算式:BER=(ADS+運営費)÷GPI
ADSと運営費の合計を支払うことができる入居率を判断する指標です。


 NPV(Net Present Value)正味現在価値

DCF法において投資額と将来期待される全ての金銭的収益を割り引いた現在価値の差を表します。
投資家の期待利回り(投資家の割引率)が決まっている時に、NPV>0であれば投資家の期待利回りを上回る投資だと判断します。


IRR(Internal Rate of Return)内部収益率

DCF法において不動産の保有時と売却によって将来期待されるキャッシュフローの現在価値が初期投資額と同じ収益率(NPV=0の収益率)を表します。