不動産関係の税金

不動産売却時にかかる税金


一般の計算方法


1.課税譲渡所得金額の計算方法

算式 収入金額 ー (取得費+譲渡費用)ー 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

 

 取 得 費

売った土地や建物の購入価額(建物は減価償却後)や購入の際の仲介手数料などが含まれる。

実際上の取得費が不明の場合は、譲渡収入金額の5%が適用される

譲 渡 費 用

土地や建物を売るために要した費用で、売る際の仲介手数料や借家人等を立ち退かせるような場合の立ち退き費用など。

特 別 控 除 額

居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除などがある。

 


2.長期と短期の区別

譲渡した年の1月1日において所有期間
・5年以下の場合:短期譲渡所得
・5年越 の場合:長期譲渡所得


3.長期譲渡所得の税額計算

課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%+住民税5%)=所得税額及び住民税


4.短期譲渡所得の税額計算 

課税短期譲渡所得金額×39%(所得税15%+住民税5%)=所得税額及び住民税
 上記3.4のとして所得税額及び住民税の他に復興特別所得税として所得税額の2.1%課税されます。


譲渡所得の課税の特例


 1.居住用を売った場合の3,000万円特別控除
適用が受けられる場合

①現に自分が住んでいる住宅や住宅戸とともにその敷地を譲渡した場合
②以前に自分が住んでいた住宅やその敷地を住まなくなった日から3年目の12月31日までの間に譲渡した場合(住まなくなった後は、その家屋を何に使ってもかまわない)

適用が受けられないケース 

①前年分又は前々年分の譲渡所得について、すでにこの3,000万円の特別控除が居住用財産の買換えの特例あるいは、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例等の適用を受けている場合(この特別控除の適用は3年に1回)
②その住宅や敷地の譲渡について、収用等の特別控除や買換えなどの他の特例の適用を受ける場合(特例の重複適用はできない)
③その住宅や敷地の譲渡先が、その人の配偶者や、直系血族(親、子など)などの親族等の場合
④この特例の適用を受ける為のみの目的で入居したと認められる場合


 2.所有期間10年越の居住用財産を譲渡した場合の課税の特例(軽減税率)
適用が受けられる場合

この特例は、個人がその年の1月1日において所有期間が10年を超える次の居住用財産を譲渡した場合に適用される。
①現に日本国内にある自分が住んでいる住宅
②以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年目の12月31日までの間に譲渡した場合
③ ①や②の住宅及びその住宅とともに譲渡された敷地
④災害によって滅失した①の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えている住宅の敷地(ただし、その災害があった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものに限る)

適用が受けられないケース 

①前年分又は前々年分の譲渡所得について、すでにこの3,000万円の特別控除が居住用財産の買換えの特例あるいは、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例等の適用を受けている場合(この特別控除の適用は3年に1回)
②その住宅や敷地の譲渡について、収用等の特別控除や買換えなどの他の特例の適用を受ける場合(特例の重複適用はできない)
③その住宅や敷地の譲渡先が、その人の配偶者や、直系血族(親、子など)などの親族等の場合
④この特例の適用を受ける為のみの目的で入居したと認められる場合


3,000万円特別控除後の譲渡益にについての計算方法

①3,000万円特別控除後の譲渡益のうち6,000万円以下の部分→14%(所得税10%+住民税4%)
②3,000万円特別控除後の譲渡益のうち6,000万円を超え部分→20%(所得税15%+住民税5%)

上記の他に復興特別所得税として所得税額の2.1%課税されます。 


3.居住用財産の買換えの特例
適用が受けられる場合

この特例は、個人が令和1年12月31日までに、今まで住んでいた住宅やその敷地を売って(譲渡資産という)、新たに居住用の住宅やその敷地を買う(買換資産という)場合に、一定の要件に該当すれば、次のような居住用財産の買換え特例の適用を受けることができる。
・譲渡資産の売却代金≦買替資産の購入代金の場合→譲渡税がなかったものとされて税金がかからない
・譲渡資産の売却代金>買替資産の購入代金の場合→売却代金が購入代金を上回った部分にだけ譲渡があったものとして税金がかかる
 
なお、譲渡資産の売却代金の上限額は1億円以下となっています。

居住用財産の買換えの特例要件

区分 要件


譲渡資産
の要件

所有期間 その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超であること
居住期間 10年以上

買換資産
の要件
買換資産
の面積
・住宅は床面積が50㎡以上のものであること
・敷地は面積が500㎡以下のものであること
 中古の買換資産
築後年数
買換資産が中古の耐火建築物である場合には、取得した中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、又は新耐震基準基準に適合することが証明されたものであること、もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること(その家屋の取得の前2年以内に契約を締結したものに限る) 
買換資産の取得・居住要件  譲渡資産の譲渡をした年の翌年12月31日までに取得した住宅をその取得した年の翌年12月31日までに居住の用に供すること 

 


4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人が、令和1年12月31日までに所有期間5年越の居住用財産の譲渡をして居住用財産を買換えた場合において譲渡損失の金額があるときは、一定の要件の下で、その譲渡損失金額について、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除が適用される。
なお、この特例の適用を受ける場合でも、買換えで取得した住宅について、住宅ローン控除の適用を受けることができる。
また、住民税においても所得税と同様に、他の所得との通算及び繰越控除の適用を受けることができる。


5.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人が、令和1年12月31日までに所有期間5年越の居住用財産を譲渡して損失が発生した場合に、[4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例]
と異なり買換えをしなくても、譲渡損失の金額のうち住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。この特例の適用を受けるには、その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅借入金等の金額を有することなど一定の要件を満たしていなければならない。
また、住民税においても所得税と同様に、他の所得との通算及び繰越控除の適用を受けることができる。


6.空き家に係る譲渡所得の特別控除

 平成28年4月1日から令和5年12月31日までにおいて相続から3年目の12月31日までに、被相続人の居住していた家屋(マンションを除く)を相続した相続人が、当該家屋を取り壊す又は耐震リフォームをするその他一定の条件のもとに売却した場合には、譲渡益から3,000万円を控除することができる。


7.優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の特例

この特例は、所有期間が5年を超える土地等で令和1年12月31日までの間に行われる優良住宅地の造成等のための土地等の譲渡に該当するものについて適用され、次の算式により計算された所得税及び住民税が課税される。
・課税長期譲渡所得金額のうち2,000万円以下の部分→14%(所得税10%+住民税4%)
・課税長期譲渡所得金額のうち2,000万円超えの部分→20%(所得税15%+住民税5%)

上記の他に復興特別所得税として所得税額の2.1%課税されます。 


8.特定の事業用資産の買換え特例

個人が、令和2年12月31日までに特定の事業用資産を譲渡、一定期間内に特定の資産を取得して事業の用に供した場合には、譲渡益の70%~80%に相当する部分について、課税の繰り延べが適用される。


9.相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

 相続により取得した財産を、相続のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合には、土地については次の額を譲渡所得の計算上取得費に加算する。
その者の相続税額×(その譲渡した土地等の価格÷その者の相続税の財産価格の合計額)